Los impuestos del arrendador: la deducción ciega del 35% y cómo formalizarte sin drama

Rentas tu departamento, cobras puntual y ¿facturas? Si la respuesta es “no, así nos arreglamos”, estás en el club más grande y más riesgoso del arrendamiento mexicano: el de la informalidad fiscal. La noticia buena: el régimen fiscal de arrendamiento es de los más amables del sistema, y regularizarse suele doler mucho menos de lo que se teme.

Lo básico: rentar es una actividad gravada

Los ingresos por arrendamiento causan ISR (y en inmuebles comerciales o amueblados en ciertos supuestos, también IVA). Debes estar dado de alta en el RFC bajo el régimen correspondiente, emitir CFDI (factura) por cada renta cobrada y presentar declaraciones. “Nadie se entera” es cada vez menos cierto: depósitos bancarios recurrentes, inquilinos que deducen la renta, plataformas que reportan y un SAT cada año más digital.

La joya del régimen: la deducción ciega

Al calcular tu ISR de arrendamiento puedes elegir entre dos rutas: deducir tus gastos reales comprobables (predial, mantenimiento, intereses del crédito, seguros, depreciación) o aplicar la deducción opcional del 35% de tus ingresos, sin comprobar nada —más el predial—. Para la mayoría de los arrendadores personas físicas, la ciega gana por simplicidad y por monto. Traducción práctica: solo pagas ISR sobre el 65% de lo que cobras, y el cálculo cabe en una servilleta.

Los errores clásicos del arrendador informal

• “Mejor en efectivo”: pierdes evidencia para un juicio de desalojo, acumulas riesgo fiscal y espantas a los buenos inquilinos (los mejores pagan por transferencia y piden factura).
• No cobrar IVA cuando aplica: en locales comerciales y oficinas, el IVA existe. Cobrarlo mal o no cobrarlo es un boquete que aparece en la primera revisión.
• Ignorar que el inquilino puede necesitar deducir: empresas y profesionistas deducen sus rentas; sin tu factura, te descartan como opción. La formalidad también es competitividad.
• Mezclar todo en la cuenta personal del súper: una cuenta dedicada a las rentas simplifica declaraciones, evidencia y tu propia claridad de negocio.

Regularizarse: menos drama del esperado

El camino típico: alta o actualización en el RFC con el régimen de arrendamiento, facturación desde el portal del SAT (gratuita) y declaraciones periódicas donde la deducción ciega hace casi toda la talacha. Un contador de confianza lo deja andando en una o dos sesiones. El costo real de la formalidad suele ser menor que un solo mes de renta al año; el costo de la informalidad, cuando toca, se cobra con actualizaciones, recargos y multas retroactivas.

Y el ángulo patrimonial que casi nadie ve: un historial fiscal de rentas declaradas aumenta el valor de tu inmueble como inversión —a un comprador inversionista le puedes demostrar con declaraciones lo que la propiedad produce— y mejora tu propio expediente para futuros créditos. La formalidad no es solo cumplir: es construir un activo con papeles que lo respalden.