Cuánta casa puedes pagar de verdad: la cuenta que el banco no te hace

El banco te dice cuánto te presta. Nadie te dice cuánto deberías pedir. Y esas dos cifras casi nunca son la misma: el banco calcula lo que puedes pagarle a él; tú necesitas calcular lo que puedes pagar sin hipotecar también tu vida. Aquí está la matemática completa que el ejecutivo de crédito no te va a hacer.

La regla base (y su letra chiquita)

La referencia sana: tu mensualidad total de vivienda no debería superar el 30-35% de tu ingreso neto comprobable. Los bancos a veces autorizan más. Que te lo autoricen no significa que te convenga: un crédito al límite convierte cualquier bache —un mal año, un gasto médico, un cambio de trabajo— en crisis. La casa correcta es la que puedes pagar en tu mes malo, no en tu mes bueno.

Lo que la mensualidad no incluye (y tu presupuesto sí debe)

• Predial y agua: miles de pesos al año que en zonas premium se vuelven decenas de miles.
• Mantenimiento de condominio: en edificios con amenidades, la cuota mensual puede ser el equivalente a una renta pequeña. Y sube casi cada año.
• Seguros: el de daños y vida viene dentro del crédito, pero revísalo; y considera ampliar cobertura de contenidos y responsabilidad.
• El mantenimiento real de ser dueño: la regla empírica mundial es reservar alrededor del 1% del valor del inmueble al año para mantenimiento. En una propiedad de 8 millones, son ≈80 mil pesos anuales. El boiler se descompone igual en casa propia, solo que ahora el casero eres tú.
• Los gastos de entrada: además del enganche, el 4-7% de escrituración, la mudanza y lo que toda casa “lista para habitarse” siempre necesita el primer mes.

El error del tope: comprar “lo máximo que alcance”

Es el error más común del primerizo y el más comprensible: estirarse “porque es patrimonio”. El problema es que el dueño apalancado al tope no puede ahorrar, no puede invertir, no puede aguantar seis meses sin ingreso, y vive su casa con ansiedad en lugar de disfrutarla. La versión financieramente sana es aburrida: compra un escalón abajo de tu máximo, conserva un fondo de emergencia de 6 mensualidades después del enganche, y deja que tu primera propiedad sea una base, no una carga.

Cómo correr tu número en cinco minutos

1. Ingreso neto mensual del hogar × 0.33 = mensualidad máxima sana (incluyendo mantenimiento y predial prorrateado, no solo el crédito).
2. A esa mensualidad, réstale la cuota de condominio y ≈80-100 pesos por cada millón de valor para predial/mantenimiento: lo que queda es tu mensualidad de crédito real.
3. Con esa mensualidad, pide al banco la corrida invertida: ¿qué monto de crédito da esa mensualidad al plazo que quieres? Ese monto + tu enganche disponible − gastos de escrituración = tu precio objetivo honesto.

Ese número —no el del anuncio que te enamoró— es tu punto de partida. Y si el número honesto no alcanza para la zona que quieres hoy, la respuesta no es apalancarse más: es comprar mejor (otra zona con futuro, otro tamaño) o esperar mejor armado. Las dos opciones son más baratas que un crédito que te queda grande.