Diccionario inmobiliario mexicano: los 20 términos que debes dominar

El mundo inmobiliario mexicano habla un idioma propio, y quien no lo habla negocia en desventaja. Este es el diccionario esencial: los términos que vas a escuchar en visitas, notarías y bancos, explicados como se explican entre amigos.

Los del dinero

• Enganche: la parte del precio que pagas de tu bolsa; el resto lo pone el crédito. En bancario suele pedirse del 10-30%.
• Apartado: cantidad pequeña para que retiren la propiedad del mercado mientras cierras detalles. No es la compra: es comprar tiempo.
• Arras / pena convencional: el castigo pactado para quien se arrepiente. Defínelo siempre por escrito, en ambos sentidos.
• Aforo: porcentaje del valor del inmueble que el banco financia. Aforo del 80% = tú pones 20%.
• CAT: Costo Anual Total del crédito: tasa + comisiones + seguros. Es el número para comparar bancos, no la tasa “pelona”.
• Cap rate: renta anual neta entre valor del inmueble. El rendimiento real de una propiedad en renta.
• Plusvalía: aumento del valor en el tiempo. Se verifica con datos históricos de la zona, no con promesas.

Los de los papeles

• Escritura: el documento notarial que te hace dueño. Testimonio: tu copia formal de esa escritura.
• Folio real: el expediente de vida del inmueble en el Registro Público: quién es dueño, qué cargas tiene.
• Gravamen: carga sobre el inmueble (hipoteca, embargo). CLG: certificado de libertad de gravamen, el documento que dice si las hay.
• Avalúo: opinión técnica de valor hecha por perito. Hay hipotecario (para el banco) y para escrituración (para impuestos).
• Nuda propiedad y usufructo: la propiedad se puede partir en dos: el derecho de ser dueño (nuda propiedad) y el derecho de usar y cobrar rentas (usufructo). Clave en herencias inteligentes.
• Due diligence: la investigación completa de papeles y adeudos antes de comprar. Lo que separa comprar de apostar.

Los de las operaciones

• Exclusiva: contrato donde una sola agencia comercializa tu propiedad, a cambio de invertir en serio en venderla.
• Captación: cuando una agencia toma una propiedad para venderla. Tú no “te registras”: te captan.
• Co-brokerage / compartir operación: dos agencias colaboran, una con la propiedad, otra con el comprador, y parten comisión.
• Preventa: comprar sobre planos o en obra, más barato a cambio de esperar y de asumir el riesgo del desarrollador.
• Contrato de promesa: el acuerdo formal previo a escriturar: precio, plazos y penalidades. Tu red de seguridad entre el apartádo y la firma.
• Cesión de derechos: comprar la posición contractual de alguien, no la propiedad. Terreno de expertos.
• Vicios ocultos: defectos que existían, no se veían y el vendedor debe responder incluso después de entregar.

Guárdate este glosario: cuando el de enfrente nota que hablas el idioma, las explicaciones se vuelven más honestas y los números más serios. Y si un término no está aquí, pregúntalo sin pena: el que pregunta pierde un minuto; el que firma sin entender pierde mucho más.