ISAI, notario y avalúo: el 4-7% extra que casi nadie presupuesta al comprar

Encontraste el departamento, negociaste bien, tienes el enganche completo. Y en la notaría te enteras de que necesitas varios cientos de miles de pesos más que nadie te mencionó. No es abuso: son los gastos de escrituración, y en CDMX suelen sumar entre el 4% y el 7% adicional al precio. Presupuestarlos desde el día uno es la diferencia entre cerrar tranquilo y pedir prestado a la carrera.

El desglose real para el comprador en CDMX

• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). El grande. En la Ciudad de México se calcula con una tarifa progresiva: a mayor valor, mayor porcentaje, y en inmuebles premium ronda niveles cercanos al 5% aplicado sobre el valor más alto entre precio y avalúo. Solo esta línea puede ser más de la mitad de tus gastos de cierre.
• Honorarios notariales. Se fijan conforme a arancel y bajan en proporción conforme sube el valor. Incluyen el estudio del expediente, la escritura y las gestiones.
• Derechos de inscripción en el Registro Público y certificados (libertad de gravamen, avisos preventivos).
• Avalúo para escrituración, obligatorio para calcular impuestos.
• Si hay crédito: gastos de apertura del banco, avalúo hipotecario y, ojo, la hipoteca genera su propia inscripción con sus propios derechos.

Las preguntas correctas antes de firmar la promesa

Pide a la notaría una proyección de gastos por escrito con el valor estimado de la operación. Cualquier notaría seria la entrega. Con eso sabrás el número real y evitarás el clásico “es que el avalúo salió más alto y subió el ISAI” a una semana de la firma. Confirma también quién paga qué: por costumbre, en CDMX el comprador paga los gastos de escrituración y el vendedor su ISR y la cancelación de su hipoteca si existe, pero es negociable y debe quedar en el contrato.

Trucos legítimos que sí ahorran (y uno que no)

• Reducciones del ISAI. La CDMX ha mantenido programas de reducción para vivienda de menor valor y ciertos supuestos (sucesiones, por ejemplo). En el segmento premium casi nunca aplican, pero preguntar no cuesta.
• Compara notarías. El impuesto es el mismo en todas; los honorarios y la velocidad, no. El comprador tiene derecho a elegir notario.
• Escriturar de inmediato la preventa. Retrasar la escrituración “para después” solo acumula riesgo y el gasto te alcanza igual.
• El que no: escriturar por debajo del precio real. Es evasión, el notario no debe prestarse, y además infla el ISR que pagarás cuando vendas. Lo hemos dicho antes y lo repetimos: nunca.

Regla práctica Veridia: si tu presupuesto total es X, busca propiedades de hasta X entre 1.06. Ese 6% de colchón convierte el día de la firma en un trámite y no en una crisis. Y si quieres el número fino de una operación concreta, te ayudamos a pedir la proyección notarial antes de que te enamores del inmueble.